Quel régime fiscal pour votre location ?

Nu ou meublé, micro ou réel : quel régime vous laisse le plus ?

Indiquez vos loyers et une fourchette pour chaque dépense : le simulateur compare les 4 régimes dans le cas le moins favorable et le plus favorable.

Vos revenus et votre bien
Le total des loyers sur 12 mois, sans les provisions pour charges que le locataire vous rembourse. Exemple : 800 € par mois hors charges, soit 9 600 € par an.
Le taux appliqué à la dernière part de vos revenus, et donc à vos loyers. Ce n'est pas votre taux de prélèvement à la source, qui est une moyenne plus basse. Pour le connaître : votre avis d'impôt ou le simulateur officiel sur impots.gouv.fr.

Elle figure sur votre avis d'impôt. 30 % est la plus courante pour un salarié qui investit.

Prix d'achat, hors frais de notaire. Sert à estimer l'amortissement en LMNP réel : le terrain (environ 15 % du prix) ne s'amortit pas, le simulateur le retire, puis étale le reste sur 30 ans.
Meubles et équipements achetés pour louer meublé : literie, électroménager, vaisselle, rangements. Amortis sur 7 ans en LMNP réel. Laissez 0 si vous louez nu.
Frais d'acquisition payés chez le notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Le montant exact figure sur le décompte remis par le notaire. Location nue : non déductibles. LMNP réel : déduits en charge l'année 1 (le déficit éventuel se reporte sur vos loyers meublés des 10 années suivantes). Régimes micro : couverts par l'abattement.
Les gros travaux payés une fois : cuisine, salle de bains, isolation, électricité, fenêtres. Location nue au réel : déduits en une fois l'année du paiement, ils peuvent créer un déficit foncier. LMNP réel : ils s'amortissent, ici sur 10 ans. Régimes micro : non pris en compte, l'abattement forfaitaire couvre tout. Les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles en location nue.

Laissez 0 si le bien est loué en l'état.

Vos dépenses courantes par an (€) Si vous n'êtes pas sûr d'un montant, indiquez un minimum (basse) et un maximum (haute). Le simulateur calcule les deux cas et affiche une fourchette de résultat.
BasseHaute
Taxe foncièreLe montant de votre avis de taxe foncière, moins la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : celle-ci se refacture au locataire, elle n'est donc pas une charge pour vous.hors ordures ménagères
AssurancesAssurance propriétaire non occupant (PNO), obligatoire en copropriété, et garantie loyers impayés (GLI) si vous en avez une. L'assurance emprunteur va dans la ligne « Intérêts d'emprunt ».PNO, loyers impayés
Charges de copropriétéLa part des charges que vous ne pouvez pas refacturer au locataire : honoraires du syndic, fonds de travaux, gros entretien des parties communes. Le décompte annuel du syndic sépare la part récupérable et non récupérable.part non récupérable
Entretien, réparationsLes petites dépenses qui reviennent chaque année : remplacer un chauffe-eau ou un robinet, réparer un volet, repeindre entre deux locataires. Les gros travaux ponctuels (cuisine, salle de bains, isolation…) se saisissent à gauche, dans « Travaux de rénovation ».petites dépenses courantes
Frais de gestionHonoraires d'agence (gestion ou mise en location, part payée par vous), expert-comptable ou centre de gestion (souvent nécessaire en LMNP réel), frais de procédure.agence, comptable
Votre prêt Le simulateur calcule les intérêts de chaque année à partir de votre prêt : ils baissent au fil des remboursements, ce qui réduit vos charges déductibles. Les chiffres exacts figurent dans le tableau d'amortissement remis par la banque. Laissez 0 € si vous n'avez pas emprunté.
Le capital prêté par la banque, indiqué sur l'offre de prêt. Seuls les intérêts sont déductibles, pas le capital remboursé.
Le taux d'intérêt hors assurance (pas le TAEG), indiqué sur l'offre de prêt. Exemple : 3,5.
La durée totale du prêt, par exemple 20 ou 25 ans.
Le coût annuel de l'assurance décès-invalidité liée au prêt, déductible comme les intérêts. Il figure sur l'offre de prêt ou le contrat d'assurance.

Intérêts et assurance la 1re année : 5 810 €, puis en baisse chaque année (année 10 : 3 731 €).

Année 1

Comparaison des 4 régimes, année 1
RégimeRevenu imposableImpôt + prélèvements sociaux
Location nue · micro-foncierabattement de 30 %6 720 €3 172 €
Location nue · réelcharges réelles déduites140 € à 2 540 €66 € à 1 199 €
Location meublée · micro-BICabattement de 50 %4 800 €2 333 €
Location meublée · LMNP réelcharges + amortissementLe plus avantageux0 €0 €Charges hautes : Amortissement estimé : 5 814 € par an (dont 5 814 € reportés aux années suivantes). Déficit de 13 360 € reportable sur vos revenus de location meublée.

Et sur 25 ans ?

Impôt et prélèvements sociaux payés depuis l'année 1, charges au milieu de vos fourchettes. Sous zéro : économie sur vos autres revenus. Le plus bas au bout de 25 ans : Location meublée · LMNP réel.

0 €20 000 €40 000 €60 000 €80 000 €an 1an 5an 10an 15an 20an 25Nu · microMeublé · microNu · réelLMNP réel
Voir les chiffres année par année
AnnéeNu · microNu · réelMeublé · microLMNP réel
13 172 €632 €2 333 €0 €
26 344 €1 359 €4 666 €0 €
39 516 €2 184 €6 998 €0 €
412 687 €3 109 €9 331 €0 €
515 859 €4 140 €11 664 €0 €
619 031 €5 279 €13 997 €0 €
722 203 €6 531 €16 330 €0 €
825 375 €7 899 €18 662 €0 €
928 547 €9 388 €20 995 €0 €
1031 718 €11 002 €23 328 €0 €
1134 890 €12 745 €25 661 €0 €
1238 062 €14 622 €27 994 €0 €
1341 234 €16 637 €30 326 €0 €
1444 406 €18 797 €32 659 €0 €
1547 578 €21 105 €34 992 €0 €
1650 749 €23 567 €37 325 €0 €
1753 921 €26 188 €39 658 €0 €
1857 093 €28 975 €41 990 €0 €
1960 265 €31 933 €44 323 €0 €
2063 437 €35 067 €46 656 €0 €
2166 609 €38 442 €48 989 €0 €
2269 780 €41 817 €51 322 €0 €
2372 952 €45 192 €53 654 €0 €
2476 124 €48 567 €55 987 €0 €
2579 296 €51 941 €58 320 €0 €

Simulation indicative, sans valeur de conseil fiscal. Pour une décision, faites valider votre cas par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.

  • Prélèvements sociaux 2026 : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé. Plafonds micro : 15 000 € (nu), 83 600 € (meublé, revenus 2026).
  • LMNP réel : depuis 2025, les amortissements déduits sont ajoutés à la plus-value imposable quand vous revendez. L'amortissement est ici estimé simplement (85 % du prix sur 30 ans, mobilier sur 7 ans, travaux de rénovation sur 10 ans).
  • Réel foncier : l'option vous engage pour 3 ans. Le déficit imputé sur vos autres revenus ne réduit pas les prélèvements sociaux.
  • Projection : loyers et charges constants (hors intérêts, recalculés chaque année d'après votre prêt). Revente : frais d'acquisition et travaux au forfait (7,5 % et 15 % après 5 ans) ou au réel s'ils n'ont pas été déduits, abattements pour durée de détention, surtaxe au-delà de 50 000 € sans lissage. En LMNP réel, les amortissements du bien et des travaux déduits sont ajoutés à la plus-value (loi de finances 2025). En location nue au réel, revendre avant la fin de la 3e année qui suit un déficit fait perdre la déduction sur le revenu global (non simulé). Frais de vente et remboursement anticipé non comptés.
  • Ne sont pas simulés : la CSG déductible, la CFE et les dispositifs spécifiques (Jeanbrun, Denormandie…).